都是投资房地产,商业物业和民宅的贷款区别是什么?

By: Suzy0 comments

在新西兰的各类投资中,住宅物业最为广为人知,然而因着住宅房地产总体涨幅较大,使得租金回报率较低。所以,一些投资者会青睐于更加长期稳定和具有更高回报率的的投资,例如商业物业买卖:

  • 租金回报率为5%-7%。
  • 起租时间为两三年起,最长可为十几年。
  • 租金收入近乎纯利润,租客负担物业的开支(例如水电费、保险、地税等)。
  • 海外买家不需OIO即可购买。
然而因着购买商业物业的门槛较高,很多投资新手会犯一个非常常见的错误,那就是把商业物业贷款和和住宅物业贷款混为一谈。但是这两种贷款的申请流程和银行的关注点大相径庭,如果没有搞清楚,会耽误大量的时间,最后导致商业贷款被拒的案例不计其数。

今天我们就给大家介绍一下商业物业贷款中,你不可以不知道的重要信息。

一般商业物业的购买, 用途总体来说分两种:自用或投资。

  • 自用:如果您考虑投资购买一家饭店、商店、工厂、或其他商业物业,并且自己经营。
  • 投资:购买的商业物业用于对外出租,收取租客租金。

今天我们来着重介绍投资商业物业。

商业物业贷款和住宅物业贷款的主要区别:

  • 银行会收取 Application Fee
  • LVR最高70%,特指一般用途物业(办公室或商铺等)。单一用途物业LVR 为50%-55%,如Day Care Centre,汽车旅馆、养老院或者农业等。
  • 利率相对高, 一般为5%-6%。若 LVR 50%以下,利率可达到5%以下。
  • Loan Term (贷款期限)为15年,本金+利息。
  • 物业需带lease agreement,银行审批贷款时,看重租金和租约长短而不计算个人收入和房贷比例。
  • 物业需提供估价报告,最好使用银行指定的估价师,否则很可能得不到承认。
  • 1992年之前的物业需要提供抗震报告。
  • 商业物业无OIO,海外买家身份没有限制。
 

银行如何审批看什么:

我们刚才说过,银行通过物业的租金收入和租期的长短,来判断申请人的还款能力,而不是其他的个人收入。

  1. 租约越长越好,租金收入是否按时到账,租客生意状况是否良好。
  2. 物业位置是否良好,地理位置会影响客源、客流、生意类型和租金收入等等。
  3. 物业状况是否良好,建造年限久的物业每年会花费大量维护费,或许为申请人还款带来负担。
  4. 物业抗震指数, 1992年之前的物业需要提供抗震报告,一般来说,抗震指数67%或者以上银行是可以贷款的。低于这个数字,申请人需要提加固计划和相关的维护费用。这将会减少物业的现金流,从而影响到贷款额。
  5. 资产和负债, 客户自身的资产和负债状况如何,是否有足够的资产来应对突发状况。
 

案例分析:

客户张女士欲购买一间1970年价值为300万的商业物业,贷款150万。想把现有的一套200万的自住房作为抵押,自住房目前有50万的贷款,那么可以有110万做Equity Release,剩下就只需要付40万的首付。首先,宏硕资本贷款顾问Chloe经过前期足够充足的准备,加上银行与其多年的合作,省去了提供抗震报告这一环节,为客人省下了不少的费用。其次,Chloe不建议张女士在和自住房贷款的同一家银行申请,因为用自住房抵押套出来的110万会被银行当作商业贷款,利率会高至约4.5%,loan term也会仅仅为15年。Chloe熟知新西兰每家银行的贷款政策,经过她的分析和计算,Chloe建议张女士连同自住房和商业物业一起转贷去另一家银行,这家银行的政策允许自住房贷款和商业物业贷款一起作为普通的民宅抵押贷款申请,这样大大减少了客户的月供开支和利息,贷款期限也变得更长。

 

Chloe表示,像张女士这样的因为不够了解商业物业贷款政策,而多花了冤枉钱的客人还有很多。更多的客人是由于不明白商业物买卖的细节,按照自住房贷款的规章条款去准备商业物业贷款,从而导致无论是投资收益还是贷款金额都和自己的预期不一样,最终使得投资以失败告终。所以Chloe非常建议投资者再决定购买物业之前,一定要找一个靠谱的商业物业中介去咨询,不仅可以根据买家自身投资计划、经济条件找到一个适合的商业类型,也可以在日后的贷款上尽量符合银行的审批标准,花最少的时间和金钱,获得最高的投资收益。

如果您有商业投资打算和疑问,这篇文章有帮助到您,欢迎联络Chloe,定制专属于自己的独一无二的贷款方案。

 

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